杭州，作为全国最强的二线城市，其楼市动态备受关注。不少外地人过去多年在杭州投资买房。从内在因素来讲，房价泡沫程度的高低，是决定一个城市房价周期性波动的关键因素之一。为探究杭州房价泡沫情况，老杨构建了一个房价泡沫指数，该指数包含三个细分指标。

　　2024 年，杭州的房价收入比为 14.5 倍，已连续两年下滑。2021 年，杭州房价收入比高达 23 倍，为过去十几年最高点。这主要是因为 2009 - 2010 年，杭州楼市异常火爆，同时温州、宁波等浙江地区楼市也一片火热，致使房价收入比处于历史最高水平。2021 年杭州楼市由涨转跌后，房价收入比连续下滑，到 2016 年降至 12 倍，之后呈震荡式上涨，2022 年出现次高峰，达到 18 倍。

　　当前接近 15 倍的房价收入比究竟是高是低？为更好判断，构建房价收入比指数。2024 年，杭州房价收入比指数为 -56，负值表明其已低于历史平均水平。也就是说，从这个细分指标看，杭州房价相比收入水平已被低估，不过目前低估程度小于 2014 - 2016 年。由此可见，单从房价收入比这个细分指标判断，杭州房价没有泡沫了。

　　观察过去十几年，杭州租金收益率最高峰出现在 2015 年，高达 2.8%。此后几年，随着杭州房价涨幅远超租金涨幅，租金收益率呈震荡下行态势。到 2021 年四季度，最低降至 1.6%。之后，杭州房价和租金都下跌，但房价跌幅超过租金跌幅，租金收益率开始缓慢爬升，今年一季度达到 1.8%。

　　当前 1.8%的租金收益率相较于 2.5% - 3%的偏高位是低估的。为明确低估程度，查看杭州租售比指数，当前杭州租售比指数为 -111，明显低于历史合理值。不过，这个数值相比 2021 - 2023 年已有好转。杭州租售比比较合理的区间主要在 2018 年之前的几年。从租售比这个指标来看，目前房价还是有点高估。

　　杭州房价周期波动指数，是依据房价周期性波动的特征与规律测量得出，用于判断不同时段杭州房价是高估、低估，还是存在泡沫。从该指数来看，2016 年下半年，杭州房价周期波动指数进入正值区间，意味着房价开始出现高估，2021 年三季度达到顶峰，指数接近于 300。之后，随着杭州楼市降温，房价涨幅缩小，部分时段持续下跌，楼市进入挤泡沫阶段，房价周期波动指数持续下行。但直至目前，该指数依然为正值，虽已接近零，不过仍处于小幅高估状态。

　　分析完房价收入比、租金收益率、房价周期波动指数这三个指标后，按照不同权重进行综合评判，得出最终的杭州房价泡沫指数。从图中可知，2014 - 2016 年前三季度，杭州房价泡沫指数均为负值，即房价未高估，甚至被低估。从 2016 年四季度开始，房价泡沫指数进入正值区间，之后持续震荡冲高，2021 年三季度达到最高峰，指数超过 200。此后，房价泡沫指数持续下行，近半年已下滑到低于 30 的数值，但仍处于正值区间。

　　通过指数化测量发现，杭州房价目前处于小幅高估状态。近半年来，杭州房价总体止跌，部分月份小幅上涨，致使挤泡沫速度大幅放缓。总体而言，杭州房价目前微微高估。不过，在杭州有房或想在杭州买房的朋友不必过于担心，房价泡沫只是影响房价运行的重要指标之一。若其他指标给力，即便杭州房价泡沫未彻底挤完，房价依然具有上升动能。只是相比房价泡沫被挤得更彻底的类似城市，它们的反弹动能可能更强，这是较为细微的差异。